Arévalo sanciona reforma al IUSI: viviendas quedarán exentas y comercios mantendrán el impuesto

El presidente Bernardo Arévalo sancionó el Decreto 18-2026, que reforma la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) y establece un nuevo esquema para el cobro del impuesto, con una tasa de cero por millar para los inmuebles destinados a vivienda residencial y de uso mixto.

La reforma fue publicada este viernes 28 de agosto en el Diario Oficial, con lo que concluyó el proceso de sanción y promulgación de las modificaciones aprobadas por el Congreso de la República.

La normativa, sin embargo, todavía no tendrá aplicación inmediata: entrará en vigencia 90 días después de su publicación.

De esta forma, las nuevas disposiciones comenzarán a regir el 26 de noviembre de 2026, periodo durante el cual las municipalidades y el Ministerio de Finanzas Públicas deberán realizar las adecuaciones necesarias para aplicar el nuevo esquema.

¿Qué cambia con la reforma al IUSI?

Uno de los principales cambios está relacionado con los inmuebles destinados a vivienda.

El Decreto 18-2026 establece una tasa de cero por millar para las propiedades de uso residencial y para aquellas de uso mixto en las que predomine la vivienda.

La normativa define como vivienda habitual el inmueble que constituye la residencia principal y permanente del contribuyente y de su núcleo familiar.

Además, se contempla que dentro de estos inmuebles puedan desarrollarse actividades económicas lícitas de carácter familiar y a pequeña escala, siempre que la propiedad mantenga como uso predominante la vivienda.

Esto significa que una propiedad utilizada principalmente como residencia familiar podrá mantener la condición de vivienda aun cuando en ella se desarrolle determinada actividad económica familiar, de acuerdo con las condiciones establecidas en la reforma.

El cambio no elimina el IUSI para todos los inmuebles

La reforma no establece una eliminación general del IUSI. Los inmuebles destinados a actividades comerciales continuarán sujetos al pago del impuesto.

Para estos casos, el nuevo esquema contempla diferentes tasas dependiendo del valor inscrito de la propiedad.

La tabla establecida es la siguiente:

Por lo tanto, el tratamiento tributario dependerá del uso que tenga el inmueble y, en el caso de las propiedades comerciales, de su valor inscrito.

¿Cuándo entra en vigencia la reforma al IUSI?

Aunque el Decreto 18-2026 ya fue sancionado y publicado, sus disposiciones todavía no se aplican.

La propia normativa establece un plazo de 90 días después de su publicación en el Diario Oficial para que entre en vigor. Con la publicación realizada el 28 de agosto, la fecha prevista para su aplicación es el 26 de noviembre de 2026.

Durante este periodo deberán efectuarse los cambios administrativos y presupuestarios necesarios para implementar las nuevas reglas.

El Congreso había aprobado las reformas el 29 de julio, con el respaldo de 120 diputados, y posteriormente el decreto fue trasladado al Organismo Ejecutivo para que el presidente determinara si lo sancionaba o vetaba.

Municipalidades no podrán condicionar servicios al pago del IUSI

Otro de los cambios incorporados en el Decreto 18-2026 establece límites para las municipalidades respecto de los servicios públicos.

La reforma incorpora una disposición que prohíbe a las municipalidades, sus dependencias, empresas municipales y entidades descentralizadas o desconcentradas condicionar la prestación de servicios públicos al pago del IUSI.

La medida incluye servicios como agua potable, drenajes, ornato y otros servicios públicos locales.

De esta manera, la existencia de una deuda relacionada con el impuesto no podrá utilizarse como condición para restringir la prestación de estos servicios, de acuerdo con las disposiciones incluidas en la reforma.

¿Qué pasará con los ingresos de las municipalidades?

La eliminación del IUSI para las viviendas tendrá un efecto sobre la estructura de ingresos municipales, por lo que el decreto también contempla mecanismos para realizar transferencias a las municipalidades.

El Ministerio de Finanzas Públicas tendrá a su cargo la programación y ejecución de las transferencias correspondientes a las municipalidades beneficiarias, con cargo al presupuesto de Obligaciones del Estado a Cargo del Tesoro.

Además, la normativa establece mecanismos de coordinación con la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) para realizar ajustes en los registros y controles relacionados con la recaudación.

Según información divulgada por el Congreso, 277 de las 340 municipalidades reciben actualmente recursos directamente por concepto del IUSI.

El papel de Finanzas y la SAT

Durante los 90 días previos a la entrada en vigencia, las instituciones involucradas deberán adaptar sus procedimientos a las nuevas reglas.

El Ministerio de Finanzas deberá programar las transferencias correspondientes, mientras que la SAT tendrá que proporcionar información relacionada con la recaudación del impuesto por municipio.

La finalidad de estas disposiciones es permitir que las modificaciones al impuesto puedan implementarse dentro del nuevo marco establecido por el decreto.

Una reforma que modifica el esquema actual del impuesto

El Decreto 18-2026 modifica la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles, contenida en el Decreto 15-98, y cambia de manera importante la forma en que se determina el impuesto según el uso del inmueble.

Hasta ahora, el IUSI forma parte de los ingresos vinculados con la propiedad de bienes inmuebles.

Con la reforma, las viviendas de uso residencial y mixto tendrán una tasa de cero por millar, mientras que los inmuebles comerciales conservarán el cobro mediante una escala diferenciada.

El Congreso explicó durante el proceso de aprobación que la reforma busca brindar certeza a los propietarios de viviendas y establecer una diferencia entre los inmuebles utilizados como residencia familiar y aquellos destinados a actividades comerciales.

La fecha que deben tener en cuenta los propietarios

La publicación del Decreto 18-2026 no significa que desde este 28 de agosto todos los propietarios de viviendas dejen de pagar el IUSI.

La fecha clave será el 26 de noviembre de 2026, cuando se cumplan los 90 días establecidos para la entrada en vigencia de la reforma.